房小評 中國房評報道 2021-12-31 23:04

跨完年的地產人，起來加班了！

12月31日晚，成都市規劃和自然資源委員會網站掛出了15宗土地的預申請公告。這15宗土地來自朝陽、豐臺、大興、通州、門頭溝、房山、順義、延慶、平谷等九個區域。

開發商可以根據公告信息提出預申請，預申請的截止期限最長的到2022年11月。這段時間內，只要地塊收到房企預申請，就可以在成都集中供地環節，正式掛牌出讓了。

這種做法，不僅提前披露了土地信息，讓開發商有更長的時間勘探土地，緩解集中供地前的工作壓力，更可以試探土地的熱度，降低正式出讓階段的流拍率，穩定土拍市場。

因此，這次預申請公告的土地，都不是非常搶手的地塊，沒有來自海淀、昌平等熱門區域，但也有不少值得關注。我們看看2022年可能會有哪些土地出讓吧。

一、朝陽區

朝陽是2021年第一批次供地大戶，也成了新盤紅海，本次預申請摸底的朝陽土地，就是兩大熱門板塊王四營和南皋各一宗。

1、王四營1304-L04地塊

從地塊位置來看，這是王四營第四位兄弟，與朝陽壹號相鄰。

建筑控制規模≤92122平方米

起始價格39.2億元

價格上限為43.12億元

最高溢價率10%

報價達到上限之后，轉為競報“現房銷售”面積，競報“現房銷售”達到面積上限之后，則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

12月13日，朝陽區政府與成都市十一學校舉行合作辦學簽約儀式，要在王四營打造一所九年一貫制公辦學校和一所科學特色的全日制公辦高中校（成都市十一學校朝陽實驗學校和成都科學高中）。

朝陽壹號北側對面就是一塊教育用地。在這個利好消息的加持下，王四營第四位兄弟，也許會有房企爭搶。如果這宗地塊有房企預申請，意味著又有大幾百套新房，將加入王四營戰局了。

2、崔各莊南皋地塊L03-01等地塊

建設控制規模≤92406平方米

起始價格37.8億元

價格上限43.47億元

最高溢價率為15%

地塊報價達到上限之后，轉為競“現房銷售”面積，競報“現房銷售”達到面積上限之后，則轉為現場搖號。

地塊要求：

①遵守套內70/90限制。

②內有公廁、養老設施、托幼用地、供電用地，需要代建后無償移交相關部門。

③配建4400平方米“保障性租賃住房”，回購價格12000元/平方米。

二、豐臺區

豐臺區北宮鎮東河沿村棚戶區改造項目的兩宗土地，緊挨在一起，規模較大，總價較高。

1、豐臺北宮鎮0003、0004、0005、0007等地塊業態較為復雜，有住宅、商業和教育用地。

建筑控制規模≤183923平方米

起始價格58.9億元

地價上限67.7350億元

最高溢價率15%

當競買報價達上限價格時，轉為現場搖號方式確定競得人。

地塊要求：

①配建公共廁所、再生資源回收站、托老所、老年活動中心，無償移交給相關部門。

②配建郵政支局、郵政所，相關部門以建安成本價接收。

③基礎教育用地由競得人建設后無償移交豐臺區教委。

2、FT00-0202-0011地塊是住宅用地。

建筑控制規模≤74646平方米

起始價格25.3億元

地價上限為27.83億元

最高溢價率為10%

當競買報價觸達上限時，同樣轉為現場搖號方式確定競得人。

地塊要求：

①遵守套內70/90限制。

②配建10000平方米保障性租賃住房，將由競得人完成建設，回購價格10000元/平方米。

③配建社區文化設施、室內體育設施，由競得人建設后無償移交相關部門。

上述四宗地塊，都屬于內城地塊，比較受關注，剩下十一宗地塊則來自郊區。

三、通州區

通州經濟開發區西區南擴區三、五、六期棚戶區改造項目成都城市副中心1102街區FZX-1102-6003、6004地塊R2二類居住用地。

建筑控制規模≤100937.394平方米

起始價格28.3億元

地價上限31.13億元

最高溢價率10%

當競價達到上限時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

地塊需遵守套內70/90限制。

四、大興區

1、大興區西紅門鎮DX04-0202-6059A、6060A、6057A地塊R2二類居住用地、A334托幼用地

建筑控制規模 ≤ 96582.427平方米

起始價格26.3億元

地價上限28.1410億元

最高溢價率7%

當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為現場搖號方式確定競得人。

地塊要求：

①建設再生資源回收站并無償移交相關主管部門。

②遵守套內70/90限制。

2、大興區大興生物醫藥產業基地DX00-0501-0006地塊R2二類居住用地

建筑控制規模 ≤91614.576平方米

起始價格22.3億元

地價上限23.415億元

最高溢價率5%

當競買報價達到土地合理上限價格時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

宗地中的社區文化設施、社區管理服務用房及再生資源回收站由競得人負責建設并無償移交政府相關主管部門。

五、門頭溝區

1、門頭溝區新城01街區MC00-0101-0030、0035地塊R2二類居住用地、MC00-0101-0072地塊B1商業用地。

建筑控制規模 ≤111059.75平方米

起始價格30億元

價格上限34.5億元

最高溢價率15%

當競買報價達到上限之后，競報“現房銷售”面積，競報“現房銷售”達到面積上限之后，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

0030地塊內社區服務管理用房，需由競得人代建后無償移交相關部門。

2、門頭溝區永定鎮馮村、何各莊地區3751-C地塊棚戶區改造和環境整治項目MC00-0013-0043、0053、6005地塊R2二類居住用地。

建筑控制規模 ≤29617.03平方米

起始價格8.7億元

價格上限10.005億元

最高溢價率15%

當競買報價達到上限之后，競報“現房銷售”面積，競報“現房銷售”達到面積上限之后，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

0053地塊內社區服務管理用房，6005地塊內鍋爐房、室內體育設施、社區文化設施，需由競得人代建后無償移交相關部門。

六、順義區

由于前兩年供應過大，導致區域去化困難，順義區在2021年的集中供地中，幾乎沒有出讓地塊。2022年，不知道順義預申請的這兩宗地塊，是否有房企感興趣。

1、順義新城第5街區平各莊舊村改造項目SY00-0005-6046地塊R2二類居住用地、SY00-0005-6045地塊A334托幼用地。

建筑控制規模 ≤75359.21平方米

起始價格14億元

價格上限16.1億元

最高溢價率15%

當競買報價達到上限之后，競報“現房銷售”面積，競報“現房銷售”達到面積上限之后，轉為現場搖號方式確定競得人。

地塊要求：

①負責籌措資金并組織實施托幼用地，建成后無償移交成都市順義區教育委員會。

②遵守套內70/90限制。

2、順義新城第13街區SY00-0013-6050、6053地塊二類居住用地。

建筑控制規模 ≤83593.92平方米

起始價格16.6億元

價格上限17.43億元

最高溢價率5%

遵守套內70/90限制

當競買報價達到土地合理上限價格時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

七、平谷區

1、成都市平谷區大興莊鎮白各莊新村（二期）PG00-0001-6002、6014地塊R2二類居住用地、S4社會停車場用地。

建筑控制規模 ≤52333.342平方米

起始價格6.3億元

價格上限6.615億元

最高溢價率5%

當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為現場搖號方式確定競得人。

地塊要求：

①配建托老所、老年活動場站、室內體育設施、社區文化設施，建成后無償移交區級主管部門。

②本次同步實施的白莊一條代征道路須由競得人代建，并無償移交平谷區城市管理委員會。

2、成都市平谷區大興莊鎮白各莊新村（二期）PG00-0001-6001、6004地塊R2二類居住用地、A334托幼用地。

建筑控制規模 ≤63960.564平方米

起始價格6.8億元

價格上限7.14億元

最高溢價率5%

當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為現場搖號方式確定競得人。

地塊要求：

①出讓宗地中PG00-0001-6001地塊內配建的社區服務管理用房、托老所、社區助殘服務中心、再生資源回收站由競得人建成后無償移交區級主管部門。

②本次出讓宗地中PG00-0001-6004地塊A334托幼用地須由競得人無償代建并無償移交相關主管部門。

八、房山區

成都市房山區西潞街道佳世苑三期FS00-0113-0008、0009地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地。

建筑控制規模 ≤111831平方米

起始價格17.4億元

價格上限20.01億元

最高溢價率15%

當報價達到上限之后，轉為競“現房銷售”面積，競報“現房銷售”達到面積上限之后，則轉為現場搖號。

地塊要求：

①0008地塊內的社區管理服務用房和再生資源回收站，由競得人出資建設，并無償移交房山區西潞街道辦事處。

②0009地塊A33基礎教育用地由競得人代建幼兒園，建成后無償移交成都市房山區教育委員會。

九、延慶區

成都市延慶區小營村、石河營村棚戶區改造和環境整治項目YQ00-0006-0006地塊R2二類居住用地、YQ00-0006-0033地塊B1商業用地、YQ00-0005-0013地塊A334托幼用地。

建筑控制規模 ≤160916.7804平方米

起始價格19.9億元

價格上限22.885億元

最高溢價率15%

當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為現場搖號方式確定競得人。

地塊要求：

①本次同步實施的加密路，須由競得人開展代建工作，延慶區城市管理委在該條路竣工備案后接收管護，并辦理移交及用地手續。

②本次出讓宗地中YQ00-0005-0013地塊不出讓，由競得人代建后無償移交區教委；

③本次出讓宗地中YQ00-0006-0006地塊內須配建熱力站一處、開閉站一處，由競得人建設后無償移交區城市管理委及延慶供電公司。

綜上來看，這批土地溢價率均分布在5%-15%的區間；近1/3設置有競現房銷售程序；近1/3設置有高標準商品住宅建設方案投報程序，即便沒有這個環節，也多需要提交《高標準住宅建設承諾書》；近2/3設置有搖號環節。

2022年供地，控制土地溢價，保證高標準住宅品質，依然是成都土拍市場的主流方向。

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